Le Bail Réel Solidaire : une solution d’accès à la propriété pour les ménages modestes

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un mécanisme récent et innovant qui facilite l’accès à la propriété pour les ménages à revenus modestes, tout en répondant à la problématique de la cherté du foncier, notamment dans les zones où l’offre est limitée. Grâce à ce dispositif, il devient possible d’acquérir un logement à un prix abordable, sans devenir propriétaire du terrain sur lequel il se trouve.

Le contexte de l’accession sociale à la propriété

Depuis 1965, la vente de logements sociaux est autorisée, mais ce n’est qu’à partir de 2007 que cette pratique s’est réellement développée. Simplifiée par la loi ELAN de 2018, elle permet chaque année à environ 7 000 locataires HLM de devenir propriétaires de leur logement. Cependant, bien que cette option puisse sembler attractive, elle comporte de nombreux risques, tels que la gestion de copropriétés dégradées ou la diminution de l’offre de logements sociaux en zones tendues. Pour pallier ces inconvénients, une autre solution, plus sécurisée et plus avantageuse, a vu le jour : le Bail Réel Solidaire.

Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?

Entré en vigueur avec la loi du 6 août 2015, le BRS permet à un ménage d’acheter uniquement le bâtiment (le logement) tout en louant le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS), qui en reste propriétaire. En dissociant le foncier du bâti, le prix de vente du logement est mécaniquement réduit de 20 % à 40 % par rapport au marché. Ce modèle a déjà fait ses preuves dans des pays comme les États-Unis, la Belgique et la Suisse.

Le loyer pour l’utilisation du terrain est modique, par exemple environ 75 euros par mois pour un logement de 50 m², et la durée du bail peut aller de 18 à 99 ans, avec possibilité de renouvellement.

Qui peut bénéficier du BRS ?

Le BRS est destiné aux ménages respectant des plafonds de ressources et souhaitant acquérir leur résidence principale. Les revenus fiscaux de l’ensemble des occupants du logement sont pris en compte pour vérifier l’éligibilité, qu’il s’agisse de l’acquéreur principal, du conjoint ou d’autres membres de la famille.

Les avantages du Bail Réel Solidaire

Ce dispositif présente plusieurs avantages. En plus de l’accès à la propriété à un prix réduit, il est compatible avec les aides à l’accession, comme le prêt à taux zéro ou la TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %. De plus, les acquéreurs peuvent bénéficier d’un abattement de taxe foncière allant de 30 % à 100 % sur une certaine durée. Une autre sécurité offerte par le BRS est la garantie de rachat du logement par l’OFS pendant les cinq premières années, en cas de changement de situation ou si le logement ne répond plus aux besoins de l’acquéreur.

Une alternative à la vente de logements sociaux

La CLCV privilégie le BRS à la vente de logements sociaux, qui peut entraîner une dégradation des copropriétés et une réduction de l’offre de logements abordables. La récente loi du 9 avril 2024 simplifie encore l’utilisation du BRS par les bailleurs sociaux, permettant ainsi une plus grande diffusion de ce dispositif sur l’ensemble du territoire.

Comme le souligne Guillaume Aichelmann, chargé de mission logement social à la CLCV :

« Le BRS est un vrai plus pour l’accès à la propriété. Cependant, pour que l’ensemble des Français puissent se loger décemment à un prix abordable, il est nécessaire de réduire durablement le coût de l’immobilier, notamment en zones tendues, et de diversifier l’offre de logements. »

En conclusion, le Bail Réel Solidaire est une solution innovante et sécurisée qui permet aux ménages modestes de devenir propriétaires tout en maintenant une offre de logements abordables.